本文主要對商鋪、寫字樓等商業經營租賃合同的履行進行了初步分析
一、新冠疫情的法律定性：
1.是否屬于不可抗力？
根據我國《合同法》第一百一十七條、第一百一十八條、第九十四條以及《中華人民共和國民法總則》第一百八十條規定，不可抗力是指不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況。遭受不可抗力的一方因不可抗力導致合同不能履行時，有權主張免除因此產生的違約責任，在達到合同目的不能實現時亦可主張解除合同。
全國人大常委會法工委在2月10日回答疫情防控中社會普遍關注的法律問題時，針對企業反映受疫情影響，很多合同規定的義務不能正常履行的問題。法工委發言人、研究室主任臧鐵偉說，當前我國發生了新型冠狀病毒感染肺炎疫情這一突發公共衛生事件。為了保護公眾健康，政府也采取了相應疫情防控措施。對于因此不能履行合同的當事人來說，屬于不能預見、不能避免并不能克服的不可抗力。根據合同法的相關規定，因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。
2.是否屬于情勢變更？
根據《合同法司法解釋(二)》第26條，合同成立以后客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業風險的重大變化，繼續履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據公平原則，并結合案件的實際情況確定是否變更或者解除。
根據以上規定，當合同還可以繼續履行時，承租人也可能主張情勢變更而要求減免租金或解除合同。
二、商業承租人能否要求減免租金或解除合同？
對于政府明令暫停營業的相關行業，如影院等娛樂行業承租的營業場所，承租人可以新冠疫情構成不可抗力為由，向出租人主張全部或部分減免強制停業營業期間的租金。
對于政府僅是采取管控措施、未發布停業禁令的相關業態，如零售店鋪、辦公樓宇，雖然承租方可繼續使用所承租的物業持續經營，但其經營或使用如也受疫情影響而導致收入銳減或租賃物業使用受到較大程度限制，從公平的角度出發，承租方和出租方可按照一定比例以減免的方式分擔租金。需要關注的是，租金減免并非必然，當新冠疫情認定為情勢變更的情況下，減免租金方有較大可能獲得支持。但在司法實務中，適用情勢變更制度需要通過法院或仲裁機構的嚴格審查及認定。
承租方能否以新冠疫情為由解除合同，仍取決于對本次新冠疫情能否被認定為不可抗力或情勢變更原則：（1）因疫情和政府等部門采取的疫情防控措施，導致合同根本不能履行的租賃合同，可以對當事人以不可抗力為由請求解除租賃合同的請求予以支持；（2）如承租人僅以疫情導致收益下降等為由請求解除合同，一般應認為雖然對租賃合同履行造成一定影響，當尚未達到致使合同目的不能實現的程度，因此承租人不能據此要求解除合同，但可以援引情勢變更或公平原則減免租金和違約責任；（3）疫情對合同履行有重大影響，即使經減免租金仍然無法繼續經營，繼續履行合同對于一方當事人明顯不公平，可以依據公平原則，依據情勢變更原則允許雙方解除合同，但承租人仍應承擔一定的違約責任。
三、哪種商業租賃的承租人不能主張減免租金或解除合同？
對于政府要求需持續經營的業態商戶，如超市、藥店，若承租方自行停止經營，或疫情對租賃房屋沒有造成重大不利影響及不受疫情影響的，該期間的租金則無權要求出租方減免。四、針對新冠疫情的程度、持續時間及性質尚無法確定的情形下，出租方都需要采取哪些措施？
1. 搜集匯總物業所在地政府部門針對新冠疫情下發的各類法規、規章以及會議紀要、通知等政策性文件。
2. 如認為新冠疫情已構成不可抗力事件，則依法應當及時履行通知義務，以書面形式通知其他合同主體，以減輕可能給合同相對方造成的損失，并以書面方式通知相關物業的承租方或實際使用人，并可提供相應文件作為不可抗力的證明。
3. 對于應政府指令停業的，應及時取得相關政府明確的文件，作為可能減輕或免除責任的依據；同時以書面等方式通知相關物業的承租方或實際使用人，留存送達的憑證。
4. 對于無明確政府指令性文件或響應政府號召需要自行停業的，建議出租方及時以書面方式通知相關物業的承租方或實際使用人，并爭取取得承租方的書面同意。
5. 對于有正常營業需要的，出租方應根據政府對于疫情防御方面的法律法規及政策性文件要求，將對于疫情防御期間所需要注意的問題、事項與日常管理的調整等問題以書面方式通知各承租方或實際使用人，并取得承租方的書面理解與遵守承諾。
6. 對于可能因疫情防治顯著增加的各項成本，出租方或物業管理單位應注意留存與此相關的各項合同及費用支出憑證。
7. 對于租金減免、物業服務成本增加提前制定相應的方案，與承租方協商以最終達成一致意見。
五：針對新冠疫情的程度、持續時間及性質尚無法確定的情形下，承租方都需要采取哪些措施？
1. 注意搜集匯總承租房屋所在地政府部門針對新冠疫情下發的各類法規、規章、以及會議紀要、通知等政策性文件。
2. 應注意搜集、匯總、整理、比較在新冠疫情影響下與日常的營業額、利潤額等數據、資料。
3. 承租方如認為目前的新冠疫情已構成不可抗力事件，則依法應當及時履行通知義務，以書面形式通知其他合同主體，以減輕可能給對方造成的損失，并在合理期限內提供證明。
4. 承租方如為相應號召或日常經營需要決定自行停止營業的，應注意以書面形式通知出租方，并爭取取得出租方的書面同意。
六：倡導鼓勵交易、維護公平的原則
考慮到疫情后社會經濟恢復、穩定交易秩序的需要，在解決商用房屋租賃合同糾紛時，除了注意前文所提及的基本問題之外，還應當特別注意堅持以下原則：1、鼓勵交易，盡可能推進租賃合同繼續履行
本次疫情波及范圍廣，疫情結束時間尚未可知，各行業均受到不同程度的影響。在此情況下，鼓勵交易并維持交易秩序是恢復社會經濟的重點之一。結合浙江高院、四川高院的觀點，應當認為解除合同并不是解決本次疫情所帶來糾紛的萬全之策，盲目解除合同可能導致承租人失去經營場所從而失去收入來源，而解除后可能導致的房屋空置不僅對于出租人無益，也會導致社會資源的浪費。因此，在疫情雖有影響，但并未致使合同不能履行、繼續履行對當事人一方顯失公平或不能實現合同目的等情況下，應當以鼓勵并引導當事人繼續交易為原則，盡可能促成各方當事人通過調整履行期限、履行方式等，推進租賃合同繼續履行。
2、秉持公平原則，平衡各方利益
公平原則是民商法的核心原則之一，也是不可抗力制度與情勢變更原則適用的重要基礎。在非典疫情時期，最高人民法院出臺的《關于防治傳染性非典型肺炎期間依法做好人民法院相關審判、執行工作的通知》第三條第（三）款也認定，“由于“非典”疫情原因，按原合同履行對一方當事人的權益有重大影響的合同糾紛案件，可以根據具體情況，適用公平原則處理。”在解決本次疫情導致的房屋租賃合同糾紛時，應當參考適用“非典”時期的通知，堅持適用公平原則。
需要特別強調的是，公平是對雙方當事人而言。在認定租賃關系中的風險和責任時，考慮到承租人受影響更直接的原因可以對其適當傾斜，但也不能忽視出租人不僅承擔了提供適租房屋的的義務，同時可能依賴于租金償還貸款、維持運營等，如全部免除承租人租金，實際上相當于由出租人承擔了疫情帶來的全部風險，只是“單方”的公平。最高院在白俊英、土默特左旗人民政府合同糾紛再審案中亦肯定，由于“非典”屬于不可抗力因素，由雙方根據公平原則各承擔50%承包費用，對于合同雙方的責任進行了合理分配。
